天津是北京的门户，具有特殊的地位。当年的天津，先后有九个国家在此设立租界。

天津开埠后，西方列强纷纷在天津市内抢占有利位置修建码头，天津航运业一度很是发达。

再加上许多的满清遗存的贵族和各式各样的权贵在退休和大清解体以后都前往天津购置房产闲居。

再加上当年的天津直隶出了一位远近闻名的大人物，李中堂，李大人，更加让天津这座城市一跃之间成为了和亚洲大都市上海平起平坐的城市。

19世纪70年代出任直隶总督后，责任愈巨，视野愈阔，综观世界各国的发展，李鸿章痛感中国之积弱不振，原因在于患贫，得出富强相因，必先富而后能强的认识，将洋务运动的重点转向求富。

李鸿章先后创办了天津电报总局、唐胥铁路、津沽铁路等一系列民用企业，涉及矿业、铁路、纺织、电信等各行各业。在经营方针上，也逐渐由官督商办转向官商合办，从客观上促进了中国资本主义的发展。

所以说除了天津本身城市的地理位置优势之外，再有的就是中堂大人的点拨指导，还有的就是各列强从中插手了。

天津租界是英国、法国、美国、德国、意大利、俄国、日本、奥匈帝国和比利时等国，通过签订不平等条约和协议在中国天津老城东南相继设立的拥有行政自治权和治外法权的租借地。

1860年，英国首先在天津设立租界，最高峰时有9个国家在天津设立租界。

第二次鸦片战争的后期，英法联军攻占天津，兵临北京城下。1860年10月24日，清政府被迫与英国签订了《北京条约》作为《天津条约》开辟通商口岸等的续增条约。

条约第四款规定：续增条约画押之日，大清大皇帝允以天津郡城海口作为通商之埠，凡有英民人等至此居住贸易，均照经准各条所开各口章程，比例划一无别。在这一城下之盟中，天津被增列为通商口岸，该条约虽未规定设立租界，但成为日后英国在天津强划租界的依据。

1860年12月4日，英国驻华公使卜鲁斯向恭亲王奕递交照会，写道意将津地一区，代国永租，作为领事官署和商民的住房及栈房之用。

随后，他又照会直隶总督恒福，转饬天津地方官府，要求在天津划出英租界。12月17日，清政府允许了英国公使卜鲁斯设立英租界的要求，列强在天津设立的第一个租界ashash天津英租界开辟。

1861年春天，法国参赞哥士耆赶往天津实地勘察界定天津法租界的界址。6月2日，三口通商大臣崇厚与其订立《天津紫竹林法国租地条款》。

天津法租界位于天津城南的紫竹林一带，南接英租界，西近海大道，东和北两面傍海河，面积为439亩。[4]清政府为了显示不歧视美国驻天津领事，在1862年或稍后，也有意让美国在天津建立一个专管租界，发给美国领事一份租契。

然而，美国驻华公使蒲安臣极力反对租界制度，且当时来华美国商人屈指可数，因此美国在若干年后才对该地作了短暂的行政管理。

1895年，原先在中国尚未辟有租界的德国也开始动作。在辽东半岛尚未交还中国之时，德国驻华公使绅珂根据本国政府的指令，向总理衙门提交照会，要求在天津开辟专管租界，以扩展德国在当地的商务

同时，德国外交大臣也向中国驻德国公使许景澄提交租界节略，其中声称，中国通商口岸之友英国租界，或间有法国租界，已多年矣。在中国之德商，因无本国租界，未免散居在他国租界内，几作英法寓客，所以德国商务相涉诸人，日夕盼自有本国租界也。因此，德国应在相宜口岸商划租界。

清政府随即迅速同意了德国划分租界的要求。

在天津，由直隶总督王文韶饬派的天津道任之骅和海关道李岷琛与德国驻天津领事司艮德于同年10月30日签订《天津租界合同》

根据合同规定，天津德租界东临海河，北接原来的美租界，西至大沽路东，南接小刘庄，面积为1034亩。1900年6月，大批俄军进入天津地区，在紫竹林租界内与义和团及清军激战。

6月17日起，俄军、义和团与清军为争夺海河北岸的天津老龙头火车站而的血战升级。在持续数十天的战斗中，俄国兵死伤惨重。7月下旬，八国联军占领天津后，俄军就抢占包括老龙头火车站在内与紫竹林租界隔海河相望的大片土地。接着俄队曾在天津车站附近抵抗义和团及中队的攻击，保卫了外国的租界，并因而作出了牺牲。因此，俄国政府对海河对岸老龙头火车站以及向海河下游越两英里的一片土地保留绝对的主权。

此时，赶到北京来与列强议和的李鸿章正在继续推行联络俄国的方针。在格尔思正式提出开辟天津俄租界的要求后，李鸿章就奏请朝廷允许俄国的要求：臣查各国在天津均有租界，俄商独无，论理本觉偏枯。今既来就范围，以礼乞请，自应允许，使彼心向我益坚。

1906年10月19日，总署大臣敬信等便与林董订立《公立文凭》4款。其中第一款规定，在中国添设的通商口岸中，专为日本商民妥定租界，其管理道路以及稽查地面之权，专属该国领事第3款，日本允许中国酌量向机器制造的货物抽税，以换取中国允许日本在天津等处设立专管租界。

虽然这些都是些丧权辱国的条约，同时给予了列强在华为非作歹的机会，但是一定程度上也改进了城市的面貌。

曾经有报告称，天津在一段时间咱水横流，拥乱无比。

但是在外国人到达之后，参与了当地的供水、供电、邮电、交通事业的建设，这都为天津城的发展打下了坚实的基础。